-
- مدت داربودن: درعقداجاره به شرط تملیک ، مدت اجاره نباید ازطول عمرمفید اموال موضوع اجاره تجاوز کند وچون طول عمرمفید اموال هم به بانک‌ها ابلاغ شده است و در مورد هریک ازاموال بایستی به جدول مزبورمراجعه کرد ومدت راتعیین نمود.[۱۷۲]
-
- مغابنی بودن :مغابنی بودن عقداجاره ناشی ازمعاوضی بودن آن است ، یعنی وقتی که مقصود موجرازتملیک منفعت ، تحصیل عوض است ودرمقابل ، مستأجرعوض رابا این قصدبه ملکیت موجر در می آورد که منفعت رامالک گردد ، بدیهی است که هریک از طرفین درپی آن است که اولا ازناحیه معامله ای که انجام می‌دهد متضرر نگردد وثانیا خواهان انتفاع نیز هست که در اجاره به شرط تملیک نیز همین ویژگی وجوددارد.[۱۷۳]
- کتبی بودن :نظربه آنکه اجاره به شرط تملیک به عنوان عقدی معین درقانون مدنی ایران احصاء نشده است ، با توجه به برخی ازموادقانونی که درباره اجاره به شرط تملیک مقررشده است ، میتوان به طور ضمنی کتبی بودن ولزوم مکتوب بودن آن رااحراز نمود.
به عنوان نمونه ؛ بر اساس ماده ۱۷ دستورالعمل اجرایی اجاره به شرط تملیک مصوب ۱۹/۱/۱۳۶۳ شورای پول واعتبار، « بانک‌ها مکلفند درقرارداد اجاره به شرط تملیک قید نمایندکه قرارداد مذکوربراساس توافق طرفین درحکم اسناد لازم الاجرا وتابع آیین نامه اجرای اسناد رسمی می‌باشد» ، بدیهی است بدون انعقادعقدبه صورت کتبی امکان اینکه قراردادمذکوربه عنوان سند لازم الاجرامورداستفاده قرارگیرد وجودنخواهد داشت.
بخش دوم : انتقال مالکیت
فصل نخست : انتقال فوری مالکیت
مبحث نخست : مفهوم ومبانی قاعده انتقال فوری مالکیت
بند اول ماده ۳۶۲ قانون مدنی ایران ، بدون تعیین هر گونه قید و شرطی مقرر داشته است : «به محض وقوع بیع ، مالکیت مبیع به خریدار منتقل می شود.»
به نظر می رسد که این ماده ، برداشتی ازنظرمشهور فقهاء باشد که انتقال مالکیت مبیع رافوری وبه محض وقوع عقد دانسته اند و در مراتب گوناگونی این نظریه مشهور راباجمله «البیع یملک بالعقد[۱۷۴]» بیان کرده‌اند ولذا به عقیده برخی ازحقوقدانان[۱۷۵] کاربرد این نظریه با همین جمله ، آنقدرمرسوم شده است که میتوان ازآن به عنوان یک قاعده یادکرد.
درهمین رابطه ذکر سوالی که ازامام خمینی(ره) به عمل آمده وپاسخ ایشان به آن سوال نیزخالی از لطف نبوده و می‌تواند موید همین مطلب باشد :
سؤال : شخصی درکمال صحت وسلامت ، خانه ای رافروخت وآنرا تحویل خریدار دادکه پول آن را نقد ودوماهه وسه ماهه ، دریافت دارد و مبلغ نقد را هنگام تحویل خانه دریافت کرد ، مابقی راهم قرارشددرتاریخ ذکرشده دریافت دارد ؛ اماپس ازچندروزازگذشت قولنامه و تحویل خانه ، مرحوم شد ؛ حال ازنظرشرع اسلام ملک مال کیست وپولی که فروشنده طلبکاربود به چه کسی تعلق دارد؟
پاسخ : اگردروقت قولنامه ، معامله تمام شده ؛ خانه ملک خریداراست وبایدسندآنرابه اوتحویل دهند وبقیه پول راخریداربه ورثه فروشنده بپردازد ودرمفروض سوال معامله تمام است.[۱۷۶]
درادامه و با توجه به توضیحات یادشده ، به بررسی مفهوم قاعده و سپس مبانی حقوقی آن خواهیم پرداخت.
گفتار نخست : مفهوم قاعده
بند اول ماده ۳۶۲ قانون مدنی ایران ، به صراحت از اصطلاح « به مجرد وقوع بیع » استفاده کرده‌است ، معنای ظاهری این جمله این است که درحقیقت این قاعده درصددبیان زمان انتقال مالکیت مبیع است ولذا دراینصورت منظورازکلمه «مجرد» ؛ همزمان است ؛ به این معنا که همزمان باانعقاد عقد بیع ، مالکیت مبیع هم منتقل خواهد شد.
با توجه به مراتب یادشده ، به نظر می‌رسد که علاوه برآن ، مفهوم دیگری که میتوان استنباط کرد ؛ «سببیت عقد برای انتقال مالکیت مبیع» باشد ، که در این صورت منظور ازکلمه «مجرد» ؛ به صرف تحقق بیع است ؛ به این معنا که به صرف انعقاد عقد بیع ، مالکیت مبیع هم منتقل خواهد شد وحال این سوال مطرح می شود که کدامیک ازاین دومعنا مورد نظر قانون‌گذار بوده است؟
درپاسخ به این سؤال باید گفت ، اگرچه این قاعده دربند اول ماده ۳۶۲ قانون مدنی ایران به طورمطلق بیان شده است ، امادرتمام مصادیق بیع ، به مجرد وقوع عقد ؛ مالکیت مبیع به خریدار منتقل نمی شود[۱۷۷] ، چنان که دربیع کلی وبیع معلق همزمان باانعقادعقد ، مالکیت به خریدار منتقل نمی شود که بااین وجود نمیتوان این عقود را باطل قلمداد کرد ولذا باید گفت معنای ظاهری این قاعده با سایرقواعد قانون مدنی مطابقت ندارد و برای جمع بین مفهوم ظاهری این قاعده وسایرقواعدی که مستلزم امکان عدم انتقال مالکیت مبیع درزمان وقوع عقدهستند ، میتوان اینگونه گفت که ، هم زمان انتقال مالکیت وهم سببیت عقد برای انتقال مالکیت ، هردومدلول این قاعده هستند.
اما به نظرمیرسدکه به دلایل زیر ، دلالت قاعده برزمان انتقال مالکیت ، دلالت التزامی[۱۷۸] و دلالت آن برسببیت عقد ، دلالت تطابقی[۱۷۹] است:
-
- درمصادیقی ازعقدبیع ، مالکیت مبیع همزمان باانعقاد عقد ؛ به خریدار منتقل نمی شود.
- زمان ، امری خارج ازمکانیسم عقداست وطرفین عقد ، با علم به اینکه عقدبیع ؛ سبب انتقال مالکیت است ؛ آنرادرزمان خاصی منعقد می‌کنند وعقدهم همان زمان عمل می‌کند ، به عبارت دیگر ، انتخاب زمان انعقادمعامله با توجه به ضرورت و نیازی صورت می گیردکه فروشنده یاخریداررادرآن زمان واداربه انجام معامله می‌کند ، به عنوان مثال خریدار درهنگام عروسی ، لباس عروسی می خرد.
لذا به نظر می‌رسد باید گفت منظور قاعده یادشده ، این است که عقدمقتضی انتقال مالکیت مبیع است وبه دیگر سخن مفهوم این قاعده ، صرف سببیت عقد ؛ برای انتقال مالکیت مبیع است[۱۸۰].
گفتاردوم : مبانی فقهی و حقوقی قاعده انتقال فوری مالکیت
درحقوق ایران ؛ پاسخ صریحی برای این سؤال که « چرا به مجرد وقوع بیع ، مبیع به ملکیت خریدار در خواهد آمد؟» داده نشده است[۱۸۱] ولذا این سؤال مطرح است که آیا قانون مدنی ایران یافقه دربیان این قاعده مصلحت خاصی رابرای نظم عمومی درنظرداشته است یا این که صرفاً برای احترام به خواست و اراده طرفین چنین حکمی صادرکرده است؟
پاسخ به سؤال یادشده راکه درحقیقت بیانگر مبانی حقوقی قاعده انتقال فوری مالکیت است را درادامه درفقه وسپس حقوق ایران بررسی خواهیم نمود.
بند نخست : فقه
فقهاء برای توجیه قاعده انتقال فوری مالکیت ، به ادله نقلی و عقلی استنادشده است ؛ ادله نقلی مربوط به روایاتی است[۱۸۲] که بیانگراحکامی هستندکه این احکام فرع برانتقال فوری مالکیت است ، به عنوان مثال روایاتی وجود دارندکه منافع مبیع راازهنگام انعقادعقد ؛ ملک مشتری می دانند ونیزمشتری می‌تواند مبیع راقبل ازقبض بفروشد ؛ لذابایدگفت لازمه این احکام این است که به محض وقوع عقد ، مالکیت مبیع به خریدار منتقل شده باشد.
ادله عقلی[۱۸۳] نیزهمگی به اراده طرفین منتهی می شودو به نظرمی رسد فقهاء بادواستدلال عقلی ، انتقال فوری مالکیت را توجیه کرده‌اند:
